Segmentierung des Wohnungsbestandes (Teil 4 aus Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III )

Segmentierung des Wohnungsbestandes

1. Vermietungserfolg

Der Vermietungserfolg bemisst sich nach Nettokaltmiete und Leerstandsdauer. Für die Leerstandsdauer ist die durchschnittliche Leerstandsdauer (in Tagen) innerhalb der letzten 12 Monate maßgeblich.




Abbildung 1: Beispielhafte Klassenbildung bei Objektmiete / Leerstand

Die Kategorisierung des Vermietungserfolgs (in Klasse A, B, C, D, E) ergibt sich aus der gewichteten Summe der bei Nettokaltmiete und Leerstandsdauer vergebenen Punkte. Der Vermietungserfolg verteilt sich im angeführten Bestandsbeispiel wie folgt:



Abbildung 2: Beispielhafte Vermietungserfolgsklassen


2. Mikrostandortqualität

Die Mikrostandortqualität bestimmt sich jeweils auf Objektebene aus den in Tabellenform wiedergegebenen Einzelfaktoren.

Faktoren		Beschreibung
Bebauung		Anzahl Geschosse pro Objekt, Erdgeschoss wird mitgezählt, ausgebautes DG nicht
Parkplätze		Anzahl der Parkmöglichkeiten in Garagen/ Stellplätzen bzw. auf den Straßen
Wohnumfeld		Grün- und Hofflächen in unmittelbarer Nähe bzw. im direkten Sichtbereich
Nachbarschaft		Konfliktfreiheit, Bekanntheit und Unterstützung in Hausgemeinschaft/ Nachbarschaft
Image		Beliebtheit des Wohnquartiers
Migrantenanteil		Anteil der nicht integrierten ausländischen Mieter im Objekt in %
Umweltqualität		Belästigung durch Lärm, Geruch und Dreck z.B. durch verkehrsreiche Straße, Straßenbahn, Disco, lärmintensives Gewerbe, Gaststätte, Fleischerei, Tankstelle
Infrastruktur		in fußläufiger Entfernung vorhandene Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten

Abbildung 3: Klassenbildung Mikrostandortqualität

Die Bestandsobjekte verfügen im Beispiel über nachfolgend dargestellte Mikrostandortqualität.


Abbildung 4: Beispielhafte Mikrostandortklassen

3. Baulicher Zustand

Innerhalb der Kategorie "Baulicher Zustand" können Einzelmerkmale zusammengefasst werden, die einerseits den baulichen Zustand des Objekts bewerten, andererseits aber auch die Ausstattung der Wohnungen betreffen. Kofner et. al. schlagen für die Bewertung des Objektstandards folgende 7 Einzelmerkmale vor (vgl. Kofner, Stefan, Kook, Heiner und Sydow, Manfred 2001a, S. 48):

• Dach
• Fenster / Türen
• Fassade
• Balkon
• Treppenhaus
• Heizung
• Bad.

Bei den Merkmalen Dach, Fenster / Türen, Fassade und Treppenhaus wird allein der bauliche Zustand bewertet, während bei den Merkmalen Balkon, Heizung und Bad zusätzlich die Ausstattung Berücksichtigung findet. Ein exakterer Weg ist die bautechnische Bewertung des Bestandes. Sie ermöglicht eine Bestimmung des momentanen baulichen Zustands der Objekte anhand technischer Faktoren. Hier empfehlen sich die bekannten Systeme analysSuite und epiqr. Die Bestandsbewertung erfolgte im angeführten Beispiel mit Hilfe von analysSuite. analysSuite differenziert zwischen Gebäudezustand und Wohnungszustand. Die Gebäudefaktoren beinhalten die wichtigsten Gewerke des Gebäudes:

Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung
Geländeflächen Gebäudestatik Fassade WDVS-Fassade Balkone Hauseingang Fenster Sonnenschutz Kellerräume KG-Außentüre		KG-Fenster Abwasser KG-Dämmung Wärme-WW Strom Treppenhaus Treppen Aufzug Tragwerk-Dach Dachdeckung		Schornsteine Dachöffnung Dachgaube Entwässerung Dachraum Dachdämmung Wohnung Gewerbe Baustelle-Gerüst

Abbildung 5: Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung

In der bautechnischen Bestandsaufnahme wird festgestellt, in welcher baulichen Verfassung die einzelnen Merkmale sind, ausgedrückt durch die Einstufung A bis D. Gleichzeitig wird ermittelt, welche Kosten eine Maßnahme verursachen würde, wenn ein Objekt eine Hochstufung seiner geringwertigeren momentanen Einstufung (B bis D) auf die höchste Stufe A erfährt. Der Zustand der Wohnungen wird anhand folgender Bewertungsfaktoren beschrieben:

Faktoren der Wohnungsbewertung
Bad Küche Elektroinstallation		WE-Türe Innentüren Bodenbelag		Innenwandbelag Deckenbelag Heizfläche

Abbildung 6: Bautechnische Faktoren der Wohnungsbewertung

Im nachfolgenden Beispiel sind in der Wohnung Erdgeschoss rechts, Großriederweg 4 die Kriterien:

• Bad (01)
• Elektroinstallation (03)
• Innenwandbelag (07)
• Heizfläche (09)
• Küche (02)
• Bodenbelag (06)
• Deckenbelag (08)

auf Stufe A. Das bedeutet, dass hier kurz- bis mittelfristig keine Investitionen notwendig sind. Die Kriterien:

• Wohnungseingangstüre (04) sowie
• Innentüren (05)

sind jedoch auf Stufe C bzw. D. Für die Hochstufung dieser Kriterien auf Stufe A sind in Summe 900,72 Euro notwendig. Zusammengefasst kann die durchschnittliche Summe aller Kosten pro m² für ein Objekt inkl. Wohnungen für das Portfolio herangezogen werden. Die aus analysSuite entnommenen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten werden wiederum in fünf Klassen (sehr gut – gut – mittelmäßig – schlecht – sehr schlecht) unterteilt. Objekte in der Klasse 5 verfügen dabei über einen sehr guten baulichen Zustand.

Das Ergebnis ist die Aggregation der drei Segmente Vermietungserfolg, Mikrostandortqualität und baulicher Zustand. Den daraus resultierenden Segmenten sind diejenigen Segmentstrategien zugeordnet, die sich aus der Beurteilung der Rahmenbedingungen, sprich Makrostandortqualität, Unternehmenszielsetzung, Wirtschaftskraft und Betriebsgröße ergeben. Insgesamt ist im angeführten Beispiel feststellbar, dass der
Vermietungserfolg, gestützt durch die durchwegs recht hohe Mikrostandortqualität, respektabel ist.

(Vollständiger Artikel als PDF)

Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:

Teil 1: Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III - Theoretische Grundlagen

Teil 2: Controlling-Konzeption / -Instrumente

Teil 3: Immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente

Teil 4: Segmentierung des Wohnungsbestandes

Teil 5: Analyse der Handlungsempfehlungen

Teil 6: Immobilienwirtschaftliche Unternehmensplanung

Teil 7: Immobilienwirtschaftliches Risikomanagement

Teil 8: Immobilienwirtschaftliches Personal- und Organisationssystem

Teil 9: Controlling und Ratingverbesserung

Teil 10: Rating-Kriterien

Teil 11: Rating nach Basel III

Download des vollständigen Beitrages: Controlling in der Immobilienwirtschaft - Segmentierung des Wohnungsbestandes

letzte Änderung D.P.D. am 20.12.2021 Autor:  Dr. Peter Dietrich

Autor:in

	Herr Dr. Peter Dietrich Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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