![]( "Segmentierung des Wohnungsbestandes (Teil 4 aus Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III )")
Segmentierung des Wohnungsbestandes
1. Vermietungserfolg
Der
Vermietungserfolg bemisst sich nach
Nettokaltmiete und
Leerstandsdauer. Für die Leerstandsdauer ist die durchschnittliche Leerstandsdauer (in Tagen) innerhalb der letzten 12 Monate maßgeblich.
Abbildung 1: Beispielhafte Klassenbildung bei Objektmiete / Leerstand
Die
Kategorisierung des Vermietungserfolgs (in Klasse A, B, C, D, E) ergibt sich aus der gewichteten Summe der bei Nettokaltmiete und Leerstandsdauer vergebenen Punkte. Der Vermietungserfolg verteilt sich im angeführten Bestandsbeispiel wie folgt:
Abbildung 2: Beispielhafte Vermietungserfolgsklassen
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2. Mikrostandortqualität
Die
Mikrostandortqualität bestimmt sich jeweils auf Objektebene aus den in Tabellenform wiedergegebenen Einzelfaktoren.
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Faktoren
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Beschreibung
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Bebauung
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Anzahl Geschosse pro Objekt, Erdgeschoss wird mitgezählt, ausgebautes DG nicht
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Parkplätze
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Anzahl der Parkmöglichkeiten in Garagen/ Stellplätzen bzw. auf den Straßen
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Wohnumfeld
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Grün- und Hofflächen in unmittelbarer Nähe bzw. im direkten Sichtbereich
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Nachbarschaft
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Konfliktfreiheit, Bekanntheit und Unterstützung in Hausgemeinschaft/ Nachbarschaft
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Image
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Beliebtheit des Wohnquartiers
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Migrantenanteil
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Anteil der nicht integrierten ausländischen Mieter im Objekt in %
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Umweltqualität
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Belästigung durch Lärm, Geruch und Dreck z.B. durch verkehrsreiche Straße, Straßenbahn, Disco,
lärmintensives Gewerbe, Gaststätte, Fleischerei, Tankstelle
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Infrastruktur
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in fußläufiger Entfernung vorhandene Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten
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Abbildung 3: Klassenbildung Mikrostandortqualität
Die
Bestandsobjekte verfügen im Beispiel über nachfolgend dargestellte
Mikrostandortqualität.
Abbildung 4: Beispielhafte Mikrostandortklassen
3. Baulicher Zustand
Innerhalb der Kategorie "
Baulicher Zustand" können Einzelmerkmale zusammengefasst werden, die einerseits den baulichen Zustand des Objekts bewerten, andererseits aber auch die Ausstattung der Wohnungen betreffen. Kofner et. al. schlagen für die Bewertung des Objektstandards folgende 7 Einzelmerkmale vor (vgl. Kofner, Stefan, Kook, Heiner und Sydow, Manfred 2001a, S. 48):
- Dach
- Fenster / Türen
- Fassade
- Balkon
- Treppenhaus
- Heizung
- Bad.
Bei den Merkmalen Dach, Fenster / Türen, Fassade und Treppenhaus wird allein der
bauliche Zustand bewertet, während bei den Merkmalen Balkon, Heizung und Bad zusätzlich die
Ausstattung Berücksichtigung findet. Ein exakterer Weg ist die
bautechnische Bewertung des Bestandes. Sie ermöglicht eine Bestimmung des momentanen baulichen Zustands der Objekte anhand technischer Faktoren. Hier empfehlen sich die bekannten Systeme
analysSuite und
epiqr. Die Bestandsbewertung erfolgte im angeführten Beispiel mit Hilfe von analysSuite. analysSuite differenziert zwischen Gebäudezustand und Wohnungszustand. Die Gebäudefaktoren beinhalten die wichtigsten Gewerke des Gebäudes:
Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung
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- Geländeflächen
- Gebäudestatik
- Fassade
- WDVS-Fassade
- Balkone
- Hauseingang
- Fenster
- Sonnenschutz
- Kellerräume
- KG-Außentüre
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- KG-Fenster
- Abwasser
- KG-Dämmung
- Wärme-WW
- Strom
- Treppenhaus
- Treppen
- Aufzug
- Tragwerk-Dach
- Dachdeckung
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- Schornsteine
- Dachöffnung
- Dachgaube
- Entwässerung
- Dachraum
- Dachdämmung
- Wohnung
- Gewerbe
- Baustelle-Gerüst
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Abbildung 5: Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung
In der bautechnischen Bestandsaufnahme wird festgestellt, in welcher baulichen Verfassung die einzelnen Merkmale sind, ausgedrückt durch die
Einstufung A bis D. Gleichzeitig wird ermittelt, welche Kosten eine Maßnahme verursachen würde, wenn ein Objekt eine Hochstufung seiner geringwertigeren momentanen Einstufung (B bis D) auf die höchste Stufe A erfährt. Der Zustand der Wohnungen wird anhand folgender
Bewertungsfaktoren beschrieben:
Faktoren der Wohnungsbewertung
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- Bad
- Küche
- Elektroinstallation
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- WE-Türe
- Innentüren
- Bodenbelag
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- Innenwandbelag
- Deckenbelag
- Heizfläche
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Abbildung 6: Bautechnische Faktoren der Wohnungsbewertung
Im nachfolgenden Beispiel sind in der Wohnung Erdgeschoss rechts, Großriederweg 4 die Kriterien:
- Bad (01)
- Elektroinstallation (03)
- Innenwandbelag (07)
- Heizfläche (09)
- Küche (02)
- Bodenbelag (06)
- Deckenbelag (08)
auf Stufe A. Das bedeutet, dass hier
kurz- bis mittelfristig keine Investitionen notwendig sind. Die Kriterien:
- Wohnungseingangstüre (04) sowie
- Innentüren (05)
sind jedoch auf Stufe C bzw. D. Für die Hochstufung dieser Kriterien auf Stufe A sind in Summe 900,72 Euro notwendig. Zusammengefasst kann die durchschnittliche Summe aller Kosten pro m² für ein Objekt inkl. Wohnungen für das Portfolio herangezogen werden. Die aus analysSuite entnommenen
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten werden wiederum
in fünf Klassen (sehr gut – gut – mittelmäßig – schlecht – sehr schlecht) unterteilt. Objekte in der
Klasse 5 verfügen dabei über einen
sehr guten baulichen Zustand.
Das Ergebnis ist die Aggregation der drei Segmente Vermietungserfolg, Mikrostandortqualität und baulicher Zustand. Den daraus resultierenden Segmenten sind diejenigen
Segmentstrategien zugeordnet, die sich aus der Beurteilung der Rahmenbedingungen, sprich Makrostandortqualität, Unternehmenszielsetzung, Wirtschaftskraft und Betriebsgröße ergeben. Insgesamt ist im angeführten Beispiel feststellbar, dass der
Vermietungserfolg, gestützt durch die durchwegs recht hohe Mikrostandortqualität, respektabel ist.
(
Vollständiger Artikel als PDF)
Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:
Download des vollständigen Beitrages:
Controlling in der Immobilienwirtschaft - Segmentierung des Wohnungsbestandes
letzte Änderung D.P.D.
am 20.12.2021
Autor:
Dr. Peter Dietrich
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Autor:in
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Herr Dr. Peter Dietrich
Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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