Segmentierung des Wohnungsbestandes (Teil 4 aus Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III )

Dr. Peter Dietrich

Segmentierung des Wohnungsbestandes


1. Vermietungserfolg

Der Vermietungserfolg bemisst sich nach Nettokaltmiete und Leerstandsdauer. Für die Leerstandsdauer ist die durchschnittliche Leerstandsdauer (in Tagen) innerhalb der letzten 12 Monate maßgeblich.

klassenbildung-objektmiete-43-1.jpg
klassenbildung-objektmiete-43-2.jpg

Abbildung 1: Beispielhafte Klassenbildung bei Objektmiete / Leerstand

Die Kategorisierung des Vermietungserfolgs (in Klasse A, B, C, D, E) ergibt sich aus der gewichteten Summe der bei Nettokaltmiete und Leerstandsdauer vergebenen Punkte. Der Vermietungserfolg verteilt sich im angeführten Bestandsbeispiel wie folgt:


vermietungserfolgsklassen-44.jpg
Abbildung 2: Beispielhafte Vermietungserfolgsklassen


2. Mikrostandortqualität

Die Mikrostandortqualität bestimmt sich jeweils auf Objektebene aus den in Tabellenform wiedergegebenen Einzelfaktoren.

Faktoren Beschreibung
Bebauung Anzahl Geschosse pro Objekt, Erdgeschoss wird mitgezählt, ausgebautes DG nicht
Parkplätze Anzahl der Parkmöglichkeiten in Garagen/ Stellplätzen bzw. auf den Straßen
Wohnumfeld Grün- und Hofflächen in unmittelbarer Nähe bzw. im direkten Sichtbereich
Nachbarschaft Konfliktfreiheit, Bekanntheit und Unterstützung in Hausgemeinschaft/ Nachbarschaft
Image Beliebtheit des Wohnquartiers
Migrantenanteil Anteil der nicht integrierten ausländischen Mieter im Objekt in %
Umweltqualität Belästigung durch Lärm, Geruch und Dreck z.B. durch verkehrsreiche Straße, Straßenbahn, Disco,
lärmintensives Gewerbe, Gaststätte, Fleischerei, Tankstelle
Infrastruktur in fußläufiger Entfernung vorhandene Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten

Abbildung 3: Klassenbildung Mikrostandortqualität

Die Bestandsobjekte verfügen im Beispiel über nachfolgend dargestellte Mikrostandortqualität.

Mikrostandortklassen-46.jpg
Abbildung 4: Beispielhafte Mikrostandortklassen

3. Baulicher Zustand

Innerhalb der Kategorie "Baulicher Zustand" können Einzelmerkmale zusammengefasst werden, die einerseits den baulichen Zustand des Objekts bewerten, andererseits aber auch die Ausstattung der Wohnungen betreffen. Kofner et. al. schlagen für die Bewertung des Objektstandards folgende 7 Einzelmerkmale vor (vgl. Kofner, Stefan, Kook, Heiner und Sydow, Manfred 2001a, S. 48):
  • Dach
  • Fenster / Türen
  • Fassade
  • Balkon
  • Treppenhaus
  • Heizung
  • Bad.

Bei den Merkmalen Dach, Fenster / Türen, Fassade und Treppenhaus wird allein der bauliche Zustand bewertet, während bei den Merkmalen Balkon, Heizung und Bad zusätzlich die Ausstattung Berücksichtigung findet. Ein exakterer Weg ist die bautechnische Bewertung des Bestandes. Sie ermöglicht eine Bestimmung des momentanen baulichen Zustands der Objekte anhand technischer Faktoren. Hier empfehlen sich die bekannten Systeme analysSuite und epiqr. Die Bestandsbewertung erfolgte im angeführten Beispiel mit Hilfe von analysSuite. analysSuite differenziert zwischen Gebäudezustand und Wohnungszustand. Die Gebäudefaktoren beinhalten die wichtigsten Gewerke des Gebäudes:


 Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung
  • Geländeflächen
  • Gebäudestatik
  • Fassade
  • WDVS-Fassade
  • Balkone
  • Hauseingang
  • Fenster
  • Sonnenschutz
  • Kellerräume
  • KG-Außentüre
  • KG-Fenster
  • Abwasser
  • KG-Dämmung
  • Wärme-WW
  • Strom
  • Treppenhaus
  • Treppen
  • Aufzug
  • Tragwerk-Dach
  • Dachdeckung
  • Schornsteine
  • Dachöffnung
  • Dachgaube
  • Entwässerung
  • Dachraum
  • Dachdämmung
  • Wohnung
  • Gewerbe
  • Baustelle-Gerüst

Abbildung 5: Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung

In der bautechnischen Bestandsaufnahme wird festgestellt, in welcher baulichen Verfassung die einzelnen Merkmale sind, ausgedrückt durch die Einstufung A bis D. Gleichzeitig wird ermittelt, welche Kosten eine Maßnahme verursachen würde, wenn ein Objekt eine Hochstufung seiner geringwertigeren momentanen Einstufung (B bis D) auf die höchste Stufe A erfährt. Der Zustand der Wohnungen wird anhand folgender Bewertungsfaktoren beschrieben:

 Faktoren der Wohnungsbewertung
  • Bad
  • Küche
  • Elektroinstallation
 
  • WE-Türe
  • Innentüren
  • Bodenbelag
 
  • Innenwandbelag
  • Deckenbelag
  • Heizfläche
 

Abbildung 6: Bautechnische Faktoren der Wohnungsbewertung

Im nachfolgenden Beispiel sind in der Wohnung Erdgeschoss rechts, Großriederweg 4 die Kriterien:
  • Bad (01)
  • Elektroinstallation (03)
  • Innenwandbelag (07)
  • Heizfläche (09)
  • Küche (02)
  • Bodenbelag (06)
  • Deckenbelag (08)
auf Stufe A. Das bedeutet, dass hier kurz- bis mittelfristig keine Investitionen notwendig sind. Die Kriterien:
  • Wohnungseingangstüre (04) sowie
  • Innentüren (05)
sind jedoch auf Stufe C bzw. D. Für die Hochstufung dieser Kriterien auf Stufe A sind in Summe 900,72 Euro notwendig. Zusammengefasst kann die durchschnittliche Summe aller Kosten pro m² für ein Objekt inkl. Wohnungen für das Portfolio herangezogen werden. Die aus analysSuite entnommenen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten werden wiederum in fünf Klassen (sehr gut – gut – mittelmäßig – schlecht – sehr schlecht) unterteilt. Objekte in der Klasse 5 verfügen dabei über einen sehr guten baulichen Zustand.

Das Ergebnis ist die Aggregation der drei Segmente Vermietungserfolg, Mikrostandortqualität und baulicher Zustand. Den daraus resultierenden Segmenten sind diejenigen Segmentstrategien zugeordnet, die sich aus der Beurteilung der Rahmenbedingungen, sprich Makrostandortqualität, Unternehmenszielsetzung, Wirtschaftskraft und Betriebsgröße ergeben. Insgesamt ist im angeführten Beispiel feststellbar, dass der
Vermietungserfolg, gestützt durch die durchwegs recht hohe Mikrostandortqualität, respektabel ist.

(Vollständiger Artikel als PDF)

Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:

Teil 1: Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III - Theoretische Grundlagen
Teil 2: Controlling-Konzeption / -Instrumente
Teil 3: Immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente
Teil 4: Segmentierung des Wohnungsbestandes
Teil 5: Analyse der Handlungsempfehlungen
Teil 6: Immobilienwirtschaftliche Unternehmensplanung
Teil 7: Immobilienwirtschaftliches Risikomanagement
Teil 8: Immobilienwirtschaftliches Personal- und Organisationssystem
Teil 9: Controlling und Ratingverbesserung
Teil 10: Rating-Kriterien
Teil 11: Rating nach Basel III




Download des vollständigen Beitrages: Controlling in der Immobilienwirtschaft - Segmentierung des Wohnungsbestandes



letzte Änderung D.P.D. am 20.12.2021
Autor:  Dr. Peter Dietrich


Autor:in
Herr Dr. Peter Dietrich
Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
Homepage | weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge
Literaturhinweise
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Bleiben Sie auf dem Laufenden mit unserem Newsletter

Tragen Sie sich für den kostenfreien und unverbindlichen Newsletter von Controlling-Portal.de ein und erhalten Sie jeden Monat aktuelle Neuigkeiten für Controller. Wir informieren Sie über neue Fachartikel, über wichtige News, aktuelle Stellenangebote, interessante Tagungen und Seminare. Wir empfehlen Ihnen spannende Bücher und geben Ihnen nützliche Excel-Tipps. Verpassen Sie nie mehr wichtige Diskussionen im Forum und stöbern Sie in Software-Angeboten, die Ihnen den Arbeitsalltag erleichtern. Beispiel-Newsletter >>

Jetzt Newsletter gratis erhalten

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Controlling- Newsletter

Neben aktuellen Neuigkeiten für Controller und neu eingegangene Fachartikel, informieren wir Sie über interessante Literaturtipps, Tagungen , Seminarangebote und stellen Ihnen einzelne Software- Produkte im Detail vor.
Werden Sie jetzt monatlich über
neue Fachbeiträge, Controlling-Tools und News informiert! Zur Newsletter-Anmeldung >>

Über 3.000 Artikel und Vorlagen

Community_Home.jpg






Werden Sie Mitglied in einer großen Controller-Community (fast 12.000 Mitglieder!) und erhalten Zugriff auf viele Inhalte und diskutieren ihre Fragen im Controlling-Forum.

Sehen Sie hier die neuesten Fachbeiträge >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele aktuell offene Stellen im Controlling.
Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Controller? Mit einer Stellenanzeige auf Controlling-Portal.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

KLR-Begriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Testen Sie ihr Wissen mit unseren Aufgaben und Lösungen im Bereich Kostenrechnung >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Controller und und diskutieren ihre Fragen zu Controlling-Themen.

Riesen- Ressource

Auf Controlling-Portal.de sind bereits über 1.500 Fachbeiträge veröffentlicht und ständig kommen neue dazu.

Zu den neuesten Fachbeiträgen >>
Zu den derzeit meistgelesenen Fachbeiträgen >>
Zu den Premium-Beiträgen >>

Sie möchten auch einen Fachbeitrag hier veröffentlichen? Dann erhalten Sie hier weitere Informationen >>

Amüsante Glosse

Zweifel_Denken_Frau_Brille_pm_luckyraccoon_400x300.jpg

Erfolgreiche Unternehmer einer Kleinstadt treffen sich regelmäßig im örtlichen Golfclub und diskutieren mit Ihrer Lieblingskellnerin und BWL-Studentin Pauline betriebswirtschaftliche Probleme. Amüsant und mit aktuellem Bezug geschrieben von Prof. Peter Hoberg.

Zur Serie "Neulich im Golfclub" >>

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Controller, u.a. auch Kurse zum Controller / IHK zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Controlling-Portal.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>

Controlling-Software gesucht?

controlling_Dashboard_pm_ml12nan_B9707546_400x300.jpg

Verschaffen Sie sich hier einen Überblick >>
Anzeige
Buch: Kennzahlenguide für Controller

Stellenanzeigen

Controller (m/w/d) - Zentralfunktions- und Beteiligungscontrolling
Als Controller (m/w/d) arbeiten Sie eigenverantwortlich in einer jungen Abteilung in enger Zusammenarbeit mit Ihrer Teamleitung am inhaltlichen Ausbau und der Weiterentwicklung unseres Zentralfunktions- und Beteiligungscontrollings. Mehr Infos >>

Data Scientist (m/w/d)
GOLDBECK realisiert zukunftsweisende Immobilien in Europa. Wir verstehen Gebäude als Produkte und bieten alle Leistungen aus einer Hand: vom Design über den Bau bis zu Services im Betrieb. Aktuell beschäftigt unser Familienunternehmen mehr als 12.500 Mitarbeitende an über 100 Standorten bei einer... Mehr Infos >>

Vorstandsreferent Finanzen (m/w/d)
Die CharIN Academy GmbH ist erfolgreich in der Aus- und Weiterbildung sowie Veranstaltungen im Bereich Elektromobilität tätig. Die CharIN Academy GmbH unterstützt damit die Charging Interface Initiative bei ihrem Ziel, einfaches und intuitives Laden, ein positives Ladeerlebnis für alle Nutzer:inn... Mehr Infos >>

Controller (m/w/d) Transportlogistik mit Eigenfuhrpark
Vom Feld bis in die Küche, vom Erzeuger bis zum Markt: Wir sind durch und durch Bio. Gemein­sam mit unseren Kolleg*innen, Liefe­rant*innen und Part­ner*innen im BioMarkt Ver­bund sowie auf dem Hofgut Eichigt ge­stal­ten wir die Zu­kunft des Bio-Lebens­mittel­handels. Wir setzen uns seit 50 Jahren... Mehr Infos >>

Financial Controller (m/w/d) Poultry & Digitalization
BAADER ist mit mehr als 1.600 Mitarbeitenden weltweit der Partner für Lebensmittel­verarbeitungs­lösungen und in mehr als hundert Ländern auf sechs Kontinenten aktiv. Bei uns erwarten Dich vielfältige Tätigkeitsfelder, von der Entwicklung und Herstellung von Spezial­maschinen und Lösungen für die... Mehr Infos >>

IT Controllerin / IT Controller (w/m/d)
Berlin gemeinsam besser, grüner und sauberer machen – das ist unsere Mission als größtes kommunales Entsorgungsunternehmen Deutschlands. Dafür suchen wir engagierte Persönlichkeiten. Für unseren Geschäftsbereich IT suchen wir am Standort Ringbahnstraße eine:n IT Controllerin / IT Controller (... Mehr Infos >>

Senior Controller:in (m/w/d)
Wir sind mehr als Versorger. Mit kompetentem Service und innovativen Produkten, die sich an den Bedürfnissen unserer Kundinnen und Kunden orientieren, sind wir Partner und Problemlöser. Die STAWAG - Stadt und Städteregionswerke Aachen AG, ist ein Rundumversorger für Strom, Gas, Wärme, Wasser und ... Mehr Infos >>

Junior Controller (m/w/d)
Wachendorff wurde 1978 als Handels­unternehmen gegründet und hat sich seither zu einer wachsenden Unternehmens­gruppe entwickelt, die auf umfassende Erfahrung in der Entwicklung, Produktion und im globalen Handel mit präziser Sensorik, Steuerungs­technik sowie Visualisierungs- und Kommunikations­... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

Folgen Sie uns!

panthermedia_B90564160_patronestaff_310px.jpg

Controlling-Portal auf:
Facebook >> und  Linkedin >>

Veranstaltungs-Tipp

Confex_Online-Banner_290px.jpg
Lernen Sie von unseren Experten alle Tricks zum Thema Power BI.
  • Erfahrene Trainer mit fundiertem Power BI Wissen
  • Praxisnahe Beispiele und Übungen für sofortige Anwendung
  • Kleine Gruppen für maximale Interaktion
Melden Sie sich jetzt an, es gibt noch freie Plätze.

JOB- TIPP

Karriere_290px.png
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote für Controller finden Sie in der Controlling-Portal Stellenbörse. Immer auf dem Laufenden bleiben und neue Jobangebote mit dem Jobletter automatisch erhalten? Zur Jobletter-Anmeldung >>
 



aufgefallen ?!


Ihre Werbung hier !






Excel-Tools für Controller!

Diagramme_Charts_pm_chormail@hotmail-com_B347361660_400x300.jpg

Über 500 Vorlagen direkt zum Download. Verschaffen Sie sich einen Überblick >>

Software-Tipps

QuoVadis.jpg
Der BusinessPlanner besticht seit Jahren durch seine schnelle und professionelle Umsetzung einer integrierten Unternehmensplanung. Ein besonderer Fokus liegt auf der Integration von Planbilanz und Finanzplan / Cashflow – inklusive transparentem und aussagekräftigem Reporting.
Mehr Informationen >>

LucaNet_simply_intelligent_Logo_RGB.jpg
LucaNet.Planner deckt alle Anforderungen der integrierten Unternehmensplanung, des Reportings und der Analyse ab. Setzen Sie auf eine Software, die Ihnen mit maximaler Transparenz Arbeitsprozesse erleichtert. Mit wenigen Mausklicks passen Sie vorgefertigte Strukturen an Ihre Bedürfnisse an und importieren Ist-Zahlen über fertige Schnittstellen aus Ihrem Vorsystem.  Mehr Informationen >>

idl.png
Die IDL CPM Suite ist eine Software für die Unternehmenssteuerung mit integrierten Applikationen für Konzernkonsolidierung, Finanzplanung, operative Planung, Managementreporting, regulatorisches Berichtswesen und Analyse. Herausragende Usability, hohe Automatisierung und Fachlichkeit zeichnen sie aus. Mehr Informationen >>

Weitere Controlling-Software-Lösungen im Marktplatz >>

Excel-Tool Unternehmensbewertung (Valuation Box)

Die „Valuation Box“ von Fimovi beinhaltet drei verschiedene, unabhängig voneinander verwendbare Excel-Vorlagen zur einfachen und schnellen Unternehmensbewertung. Dabei werden die Verfahren die Discounted Cashflow Methode (DCF), Venture Capital Methoden und First Chicago Methode.
Mehr Informationen >>

Break Even Analyse

BreakEven.png
Nach Eingabe der Fixkosten, der variablen Stückkosten und des Verkaufspreises wird die Break-Even-Menge sowie für alternative Absatzmengen die Kosten-, Erlös- und Gewinnwerte ermittelt. Für die tabellarische Lösung kann durch die Eingabe der Schrittweite frei festgelegt werden, für welche Absatzmengen die jeweiligen Kosten und Erlöse dargestellt werden sollen.
Mehr Informationen >>

RS Liquiditätsplanung L (Excel-Tool)

Liquiditätsplan.png
Es handelt sich hierbei um ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen sind auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorhanden. Auswertungen erfolgen in der Jahresplanung mit monatlichen Werten.
Mehr Informationen >>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>