Controlling-Konzeption/ -Instrumente (Teil 2 aus Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III)

B Schlussfolgerungen für eine immobilienwirtschaftliche Controlling-Konzeption

Was kann nun aus den theoretischen Ausführungen für die Entwicklung einer praxistauglichen, immobilienwirtschaftlichen Controlling-Konzeption bzw. eines Controlling-Systems abgeleitet werden?

I Controlling-Konzeption 

Wenn Informationen, Zielorientierung oder Unterstützung sowohl die handelnden Personen in Immobilienunternehmen, als auch die Kommunikationskanäle und somit die Organisation betreffen, können Personal- und Organisationssystem von einer zielorientierten Koordination nicht ausgeschlossen werden. 


Abbildung 13: Ausgewähltes immobilienwirtschaftliches Grundmodell des Controlling (nach Küpper)

Hinsichtlich des Grundmodells kann daher auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht dem Ansatz von Küpper gefolgt werden. Nachfolgende Grafik verdeutlicht nochmals seine Sichtweise (in Anlehnung an Küpper, Hans-Ulrich 1995, S. 15): 
  
II Controlling-Funktion 

Alle in der Theorie genannten Funktionen des Controlling haben ihre Berechtigung. Eine Beschränkung auf ausgewählte Funktionen scheint für die immobilienwirtschaftliche Praxis nicht zielführend zu sein. Eine Zusammenfassung der genannten Funktionen bietet folgende Übersicht. 
  

Funktion		Bezug
Information		ein isoliertes Führungsteilsystem
Planung und Kontrolle		ein isoliertes Führungsteilsystem
Zielorientierung		übergeordnete Unternehmensziele
Koordination		mehrere bzw. alle Führungsteilsysteme
Anpassung und Innovation		Umwelt (z.B. Bevölkerungs-, Wohnungsnachfrageentwicklung, Immobilien-, Arbeits-, Finanzmarkt; altengerechtes Wohnen)
Rationalitätssicherung		allgemeine Führungstätigkeit (single, double loop learning)
Reflexion		allgemeine Führungstätigkeit (single, double loop learning)
Unterstützung		allgemeine Führungstätigkeit

Abbildung 14: Controlling-Funktionen mit immobilienwirtschaftlicher Relevanz


Darüber hinaus bleibt festzuhalten, dass Controlling-Funktion und Controlling-Instrumente von der jeweiligen Situation abhängig sind, in der sich ein Unternehmen befindet. Neben unternehmensinternen Einfluss- oder Kontextfaktoren (z.B. Unternehmensziele und -größe, wirtschaftliche Lage etc.) existieren unternehmensexterne Einfluss- oder Kontextfaktoren, wie z.B. Wettbewerber, Marktstruktur etc. (vgl. Janzen, Henrik 1996, S. 40):


Abbildung 15: Kontextanhängigkeit des Controlling

Vorstehende Abbildung zeigt gleichzeitig, dass nicht nur die Controlling-Funktion sondern auch die Controlling-Instrumente situations- und branchenanhängig sind. Die grundlegenden Controlling-Ziele bleiben dagegen davon relativ unbeeinflusst.

III Controlling-Instrumente

Für die Praxis sind akademische Diskussionen über Controlling-Instrumente, die zum Zwecke der Abgrenzung des eigenen Fachgebiets geführt werden, gänzlich unerheblich. Alle als notwendig und zielführend erachteten Instrumente der betriebswirtschaftlichen Teildisziplinen können in der Praxis zur Anwendung kommen. Als Praktiker versteht z.B. Deyhle unter Controlling explizit die Anwendung von Instrumenten der betriebswirtschaftlichen Teildisziplinen (vgl. Deyhle, Albrecht 1991, S. 1 und S. 4 f.). Als Vertreter der Wissenschaft unterscheidet Reichmann hinsichtlich der Controlling-Instrumente zwischen betriebswirtschaftlichen und DV-technischen Instrumenten (vgl. Reichmann, Thomas 2006, S. 13 f.).

Selbst Horvath stellt fest, dass nicht die einzelnen Controlling-Instrumente neu sind, sondern deren Verknüpfung (vgl. Horvath, Peter 2001, S. 83). Ähnlich argumentiert Küpper. Für ihn ist entscheidend, dass Controlling-Instrumente nicht einzelnen Führungsteilsystemen direkt und ausschließlich zugeordnet sind, sondern mehrere Führungsteilsysteme durchdringen (vgl. Küpper, Hans- Ulrich 2008, S. 40 f.). Um aus einem betriebswirtschaftlichen Instrument ein immobilienwirtschaftliches Controlling-Instrument zu machen, scheint daher nicht so sehr die Zuordnung zu einem Fachbereich entscheidend, sondern die jeweilige konkrete Ausgestaltung des Instruments und damit dessen Koordinations- bzw. Zielorientierung.

C Umfassende Controlling-Konzeption für die Immobilienwirtschaft

Das hier vorgeschlagene Controlling-Konzept für die Immobilienwirtschaft verwendet das koordinationsorientierte Controlling-Konzept von Küpper als theoretische Basis. Für eine immobilienwirtschaftliche Betrachtungsweise stellen sich nun die Fragen, welche Instrumente innerhalb der einzelnen Führungsteilsysteme zur Anwendung kommen und welche Controlling-Funktionen diese Instrumente ausüben, wenn das theoretische Konzept auf die Immobilienwirtschaft übertragen wird.

I Immobilienwirtschaftliche Controlling-Konzeption

Unter Beibehaltung der etablierten Unterteilung des Führungssystems in Führungsteilsysteme erfolgt die Anpassung an die immobilienwirtschaftlichen Belange

• einerseits im Hinblick auf die zur Anwendung kommenden Instrumente und 
• andererseits hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung dieser Instrumente. 

Der Immobilienwirtschaftliche Controlling-Ansatz beinhaltet die einzelnen Führungsteilsysteme und alle immobilienwirtschaftlich relevanten Instrumente innerhalb der jeweiligen Führungsteilsysteme. Folgende Abbildung verdeutlicht das Gesamtkonzept (vgl. Dietrich, Peter 2005 bzw. 2009, S. 62 bzw. S. 66):



Abbildung 16: Immobilienwirtschaftlicher Controlling-Ansatz

Wie das zugrundeliegende Basismodell ist die vorliegende Konzeption offen gestaltet und damit in der Lage, dynamisch auf Änderungen zu reagieren. Neben den bereits angesprochenen können grundsätzlich weitere Instrumente der betriebswirtschaftlichen Teildisziplinen integriert werden. Die Instrumente müssen jedoch so ausgestaltet sein, dass sie mit den bereits vorhandenen Instrumenten korrespondieren können. Wie bereits angeführt ist Portfoliomanagementsystem eben nicht gleich Portfoliomanagementsystem, Bilanz-, Wirtschafts- und Finanzplanung nicht gleich Bilanz-, Wirtschafts- und Finanzplanung. Entscheidend ist die konkrete Ausgestaltung der jeweiligen Instrumente und deren Fähigkeit zu integrieren, koordinieren und Ziele abzubilden.

II Immobilienwirtschaftliche Controlling-Funktionen

Wie bereits unter Abschnitt B. I. ausgeführt, kann die immobilienwirtschaftliche Controlling-Funktion prinzipiell offen gehalten werden. Funktionen der Führungsunterstützung, der Information, der Planung und Kontrolle, Koordination, Zielorientierung, Anpassung und Innovation, Rationalitätssicherung und Reflexion sind Funktionsinhalt. Als Folge der Reflexion kann darüber hinaus Konkretisierung angeführt werden. Durch integrierte Analyse- und Planungsinstrumente werden Maßnahmenziele konkretisiert.

Beispielsweise werden Maßnahmenziele durch das Portfoliomanagement analysiert und evtl. in zeitlicher und monetärer Sicht verändert. Durchlaufen die Maßnahmenziele dann die integrierte Bilanz-, Wirtschafts- und Finanzplanung, kann es erneut zu Änderungen in zeitlicher und monetärer Sicht kommen. Werden Maßnahmenziele einem Controlling-Prozess unterzogen und durchlaufen dabei unterschiedliche Controlling- Instrumente, führt dies meist zu Änderungen, zeitlichen Verschiebungen und Feinabstimmungen der einzelnen Maßnahmen. Durch Rückkopplung der Änderungen, zeitliche Verschiebungen und Feinabstimmungen mit dem Zielsystem erfolgt dann neben Integration und Koordination eine wiederholte Konkretisierung der Ziele. (Download des vollständigen Artikels als PDF)

Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:

Teil 1: Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III - Theoretische Grundlagen

Teil 2: Controlling-Konzeption / -Instrumente

Teil 3: Immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente

Teil 4: Segmentierung des Wohnungsbestandes

Teil 5: Analyse der Handlungsempfehlungen

Teil 6: Immobilienwirtschaftliche Unternehmensplanung

Teil 7: Immobilienwirtschaftliches Risikomanagement

Teil 8: Immobilienwirtschaftliches Personal- und Organisationssystem

Teil 9: Controlling und Ratingverbesserung

Teil 10: Rating-Kriterien

Teil 11: Rating nach Basel III

Download des vollständigen Beitrages: Controlling in der Immobilienwirtschaft - Controlling-Konzeption/ -Instrumente

letzte Änderung D.P.D. am 20.12.2021 Autor:  Dr. Peter Dietrich

Autor:in

	Herr Dr. Peter Dietrich Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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